Artículo 14 Ley de Arrendamientos Urbanos: Enajenación de la vivienda arrendada

El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula la situación en que queda el contrato de alquiler si la vivienda se vende. Se logra de este modo proteger al inquilino, pese a la decisión del propietario de transmitir el inmueble. Básicamente, el art. 14 LAU permite que el contrato continúe en vigor, al menos durante el plazo mínimo regulado en el artículo 9 de la misma Ley.

Artículo 14 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el BOE

El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Si la duración pactada fuera superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.

Artículo 14 LAU (Ley 29/1994). Enajenación de la vivienda arrendada

Contenido del artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: enajenación de la vivienda arrendada

El artículo 14 de la LAU alude a una casuística muy particular y frecuente que puede acontecer durante la vigencia del contrato de arrendamiento. Es la referida a la transmisión de la vivienda arrendada. ¿Qué consecuencias tiene para el adquirente?¿Y para el arrendador?

Efectos de la compraventa de la vivienda arrendada

El primer párrafo de este precepto prescribe de forma indubitada que el adquirente de la vivienda quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador en el contrato de arrendamiento durante los primeros 5 o 7 años de duración (según el arrendador sea o no persona jurídica). Esto se producirá aún en el caso que el adquirente sea de buena fe y lo haga tras comprobar en el Registro de la Propiedad la inexistencia de la carga de un contrato de arrendamiento:

• Desde la óptica del arrendatario esta norma supone una importante protección. Téngase en cuenta que en el tráfico mercantil no es habitual que los contratos de arrendamiento se inscriban en el Registro de la Propiedad dados los costes que ello conlleva. Por este motivo se protege al arrendatario ante situaciones en las que el adquirente pueda invocar la Protección de la Fe Pública Registral para proceder al desahucio.
• Desde el punto de vista del adquirente, puede encontrarse con la adquisición de un inmueble en propiedad del que no pueda disfrutar por tener que respetar el arrendamiento. En este sentido, en el contrato de compraventa se deberá dejar constancia por la parte vendedora, que la vivienda está completamente libre de arrendatarios y ocupantes. Si a pesar de ello, resulta que el ocupante presenta título de arrendamiento, el nuevo propietario podrá pedir daños al anterior dueño por incumplimiento de contrato e incluso responsabilidades penales por posible falsedad en documento público.

Dispensa de la protección del Registro de la Propiedad en el art. 14 LAU

La dispensa de la protección del Registro al adquirente que hemos comentado solo se extiende a los 5 o 7 primeros años de duración del contrato de arrendamiento. El adquirente que se fía del Registro no tiene obligación de soportar el arrendamiento más allá de esos plazos. El párrafo segundo del artículo 14 se concreta en lo siguiente:

• A partir de 5 o 7 años el adquirente podrá resolver el contrato de arrendamiento.
• Si el cambio de titularidad se produce pasados 5 o 7 años de duración del alquiler de vivienda, el nuevo dueño podrá proceder inmediatamente a resolver el contrato de arrendamiento. No está obligado a soportar el mismo.
• Si el contrato de arrendamiento tiene una duración superior a 5 o 7 años y se produce la resolución antes del vencimiento del contrato pero con posterioridad a ese plazo mínimo, el arrendatario tiene derecho a ser indemnizado por el transmitente en la cuantía de un mes de renta por cada año que reste por cumplir.

Para finalizar, la norma deja claro en su párrafo tercero que los pactos en el arrendamiento, de resolución de contrato por enajenación o cambio de titularidad de la vivienda solo producirán efectos y serán aplicables una vez transcurrido ese plazo de 5 o 7 años de duración del alquiler. Si se produce antes el nuevo dueño ha de soportar el mismo hasta esos plazos mínimos.

En este precepto vemos una vez más el espíritu de la norma de proteger la vigencia y derechos de los arrendatarios de vivienda habitual, considerando el legislador que estos son un bien necesitado de una mayor protección frente a los intereses de quien arrienda una vivienda porque ya tiene otra para vivir.

Posición del artículo 14 en la Ley de Arrendamientos Urbanos

El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se encuentra en el Capítulo II del Título II, encargado de regular los la duración del contrato. Junto a este artículo podemos encontrar:

• Art. 9 LAU. Plazo mínimo.
• Art. 10 LAU. Prórroga del contrato.
• Art. 11 LAU. Desistimiento del contrato.
• Art. 12 LAU. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario.
• Art. 13 LAU. Resolución del derecho del arrendador.
• Art. 14 LAU. Enajenación de la vivienda arrendada.
• Art. 15 LAU. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.
• Art. 16 LAU. Muerte del arrendatario.

Redacción original en nuestro recurso https://ley-de-arrendamientos-urbanos.com.es/