Artículo 1454 Código Civil

El artículo 1454 del Código Civil regula el efecto de las arras ante un incumplimiento contractual. Así, cuando se firma un contrato de arras y el comprador desiste del mismo, deberá renunciar a la señal entregada. Por el contrario, cuando sea el vendedor quien incumpla su parte deberá devolver el doble de la cantidad recibida.

Redacción del artículo 1454 Código Civil

Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Artículo 1454 Código Civil

Explicación del artículo 1454 Código Civil

Muchas veces se piensa que solo existe un tipo de arras. Nada más lejos de la realidad. Aunque el Código Civil no lo explicite, en la práctica existen tres tipos de arras diferentes.

Las arras son una garantía que se pacta en una cláusula del contrato. En efecto, a veces funcionan como una señal. Pero también pueden funcionar como una sanción o la fijación de una indemnización para el caso de que el contrato se incumpla.

El efecto de las arras dependerá del tipo de cláusula que se haya introducido en el contrato. De modo que el artículo 1454 del Código Civil, en realidad, solo define el destino de las arras cuando una de las partes incumple el contrato.

Así, los tipos de arras que existen son:

• Confirmatorias.
• Penales.
• Penitenciales.

Las arras son un mecanismo de garantía muy utilizado en la compraventa de vivienda. Por ejemplo, aquí puedes descargar un contrato de compraventa con arras confirmatorias.

Las arras confirmatorias

En este caso las arras cumplen la función de una mera señal o anticipo, que acredita que las partes están dispuestas a llevar adelante el contrato. Sin embargo, resulta de aplicación el artículo 1454 Código Civil, ya que si el comprador desiste perderá sus arras, mientras que si lo hace el vendedor deberá devolverlas dobladas.

Por supuesto, tratándose de un contrato privado, nada impide a las partes modificar este régimen. Pero es importante destacar que la pérdida de las arras no autoriza a incumplir la obligación. Es decir, la parte perjudicada todavía podría exigir judicialmente su cumplimiento.

Aquí puedes descargar un modelo de arras confirmatorias, donde se ve a la perfección su funcionamiento.

Las arras penales

La particularidad de las arras penales radica en que se configuran como una valoración anticipada de la indemnización que corresponda a la parte perjudicada por el incumplimiento del contrato.

Es decir, si una de las partes no cumple, la otra podrá exigir su cumplimiento o la resolución. En el segundo caso tendrá derecho a una indemnización, cuya cuantía corresponderá, conforme al artículo 1454 Código Civil:

• Al importe de las arras cuando haya incumplido el comprador.
• O al doble cuando haya incumplido el vendedor.

En definitiva, las arras penales funcionan como una valoración de la indemnización a la que podría tener derecho una parte del contrato si la otra incumpliera. Si quieres ver cómo funcionan, puedes descargar un contrato de compraventa con arras penales aquí.

Las arras penitenciales

Estas arras funcionan del mismo modo que las confirmatorias, con la particularidad de que permiten desistir unilateralmente del contrato. De modo que, conforme al artículo 1454 Código Civil, si el comprador desiste del contrato perderá sus arras. Si lo hace el vendedor, deberá devolverlas duplicadas.

En cualquier caso, la contraparte no podrá iniciar reclamación judicial por tal desistimiento.

Aquí puedes descargar un modelo de compraventa con arras penitenciales.

Jurisprudencia destacada relacionada con el artículo 1454 CC

Algunas de las Sentencias destacadas en relación con este artículo (efectos de las arras ante el incumplimiento de la obligación principal) son:

• STS 1264/1998, de 31 de diciembre. Para que el contrato pueda extinguirse unilateralmente, debe expresarse el carácter penitencial de las arras en el contrato.
• STS 59/2012, de 22 de febrero. A falta de pacto expreso, las arras se reputan confirmatorias.

Recursos relacionados con el art. 1454 CC

A continuación incluimos algunos recursos interesantes para quienes necesiten saber más acerca de los efectos de las arras ante el incumplimiento de la obligación principal.

• Artículo 1445 Código Civil.
• Artículo 1455 Código Civil.
• Artículo 1484 Código Civil.
• Artículo 1485 Código Civil.