Artículo 16 Ley de Arrendamientos Urbanos: Muerte del arrendatario

El artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula el destino del alquiler en caso de muerte del arrendatario. Permite de este modo que sus personas cercanas puedan subrogarse en su posición, conservando el uso de la vivienda.

Artículo 16 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el BOE

1. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:

a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.

b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.

d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.

e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.

f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.

Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.

2. Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido en el apartado anterior, salvo en que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano.

Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65 por 100; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.

3. El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.

Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse.

4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando este tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad, o a los siete años si el arrendador fuese persona jurídica. En todo caso, no podrá pactarse esta renuncia al derecho de subrogación en caso de que las personas que puedan ejercitar tal derecho en virtud de lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo se encuentren en situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.

Artículo 16 LAU (Ley 29/1994). Muerte del arrendatario.

La subrogación en el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

El art. 16 LAU regula la casuística que se puede dar si el arrendatario fallece. Una vez sucede este hecho luctuoso la gran cuestión que surge es qué pasa con el arrendamiento ¿continúa o se extingue?

En derecho sucesorio hay una norma general por la que los derechos y obligaciones surgidos en la vida del causante no se extinguen por el mero hecho del fallecimiento, salvo las excepciones que marca la Ley. Estos derechos y obligaciones se transmiten a los herederos de conformidad con la voluntad testamentaria o, en su defecto, según la previsión de la Ley.

En el caso de la muerte del arrendatario lo lógico sería pensar que sus herederos asumen su posición contractual. Sin embargo, hay una alteración de esta pauta recogida en la propia LAU, en atención a la concreta circunstancia del arrendamiento de vivienda.

Este cambio obedece principalmente a permitir la subsistencia del arrendamiento en las personas familiares o convivientes dependientes del este. Piénsese que los hijos heredan la posición del arrendatario. Los que fueron convivientes del causante en el momento del fallecimiento (por ejemplo, cónyuge o pareja, entre otros) podrían verse afectados, ya que no tendrían derecho a permanecer en la vivienda si los hijos resuelven el contrato.

¿Quién tiene derecho a subrogarse en el alquiler si fallece el arrendatario?

Por lo antedicho, la Ley prevé la subrogación en los siguientes parentescos:

• Cónyuge conviviente al tiempo del fallecimiento.
• Pareja conviviente del arrendatario.
• Hijos menores o mayores sometidos a tutela del arrendatario, convivientes con él durante los dos años anteriores.
• Ascendientes convivientes durante los dos años anteriores.
• Hermanos convivientes con la misma antigüedad.
• Parientes colaterales hasta el tercer grado, convivientes los dos años anteriores y con minusvalía igual o superior al 65 %.

Solo en los casos en que no haya ninguno de estos parientes, el arrendamiento quedará extinguido. Puede que haya familiares no convivientes que tengan interés en subrogarse en el arrendamiento. Si este es el caso deberán negociar con la propiedad quien no estará obligada a acceder a esa petición, por lo que podrá recuperar la disponibilidad del inmueble.

Pluralidad de convivientes interesados en la subrogación 

El artículo 16.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos trata de dar respuesta al interrogante sobre qué sucede si hay pluralidad de convivientes con intereses enfrentados porque todos quieran subrogarse en el contrato. La regla fijada es que a falta de unanimidad se utilizará el orden fijado en el  art. 16.1 LAU, con las siguientes preferencias:

1. Los padres septuagenarios tendrán prioridad respecto a los descendientes.
2. Entre ascendientes y descendientes el grado más próximo se priorizará sobre el más remoto.
3. Entre hermanos gozarán de mejor derecho los hermanos de doble vínculo respecto de los de vínculo sencillo o medio hermanos.

¿Cómo se resuelven los casos en los que haya igualdad?

Por ejemplo, casos en que concurran varios hermanos de doble vínculo que vivían con el arrendatario fallecido:

• En los casos de igualdad se decantarán a favor de la persona con minusvalía igual o superior al 65 %.
• A falta del anterior criterio, en favor de quien tuviera mayores cargas familiares.
• Si no se puede aplicar lo anterior, se dará en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o del hermano más joven.

Los interesados gozan de un plazo de tres meses desde el fallecimiento para comunicar al arrendador el hecho causante y la subrogación, aportando copia del certificado de defunción expedido por el Registro Civil. Esta comunicación se hará identificando la persona conviviente que se subrogue en el contrato y su parentesco.

¿Qué ocurre si son varios convivientes los que envían esta comunicación arrogándose el derecho de subrogación? 

El arrendador considerará a todos ellos deudores solidarios para el pago de las rentas.

Transcurrido el plazo de tres meses sin que se haya producido notificación, el arrendamiento se extinguirá y todos los convivientes serán responsables solidarios del pago de las rentas devengadas desde el fallecimiento hasta la extinción. Esto tiene mucha importancia, ya que existe la posibilidad de renunciar a la subrogación notificándolo oportunamente.

La notificación será igual que la indicada en el apartado anterior, con la excepción de que se manifestará por escrito fehaciente la voluntad de no subrogarse en el arrendamiento. De este modo quien practique esta notificación quedará exento de atender el pago de estas rentas.

¿Se puede pactar la extinción del contrato por fallecimiento del arrendatario?

Las normas de la LAU en materia de arrendamiento de vivienda son de aplicación imperativa. En este supuesto la Ley permite incluir en el contrato un pacto de este tipo pero solo en los siguientes casos:

• Arrendamientos por plazo superior al mínimo legal (artículo 9).
• Que el fallecimiento del arrendatario se produzca una vez transcurrido el plazo mínimo.
• O que el fallecimiento se produzca con anterioridad. En este caso el contrato se extinguirá al llegar el mínimo legal.

Dicho pacto de renuncia al derecho de subrogación no se podrá incluir y de hacerse se tendrá por no puesto sin que produzca efecto cuando:

• Pueda afectar a menores de edad.
• Afecte a mayores de 65 años.
• O bien a personas de especial vulnerabilidad.
• Por último, cuando afecte a personas con minusvalía igual o superior al 65 %.

Posición del artículo 16 en la Ley de Arrendamientos Urbanos

El artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se encuentra en el Capítulo II del Título II, encargado de regular los la duración del contrato. Junto a este artículo podemos encontrar:

• Art. 9 LAU. Plazo mínimo.
• Art. 10 LAU. Prórroga del contrato.
• Art. 11 LAU. Desistimiento del contrato.
• Art. 12 LAU. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario.
• Art. 13 LAU. Resolución del derecho del arrendador.
• Art. 14 LAU. Enajenación de la vivienda arrendada.
• Art. 15 LAU. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.
• Art. 16 LAU. Muerte del arrendatario.

Redacción original en nuestro recurso https://ley-de-arrendamientos-urbanos.com.es/