Artículo 2 Ley de Arrendamientos Urbanos: Arrendamiento de vivienda

El artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se dedica al arrendamiento de vivienda. Hablamos, en concreto, de aquellas fincas urbanas que se destinen a un uso de vivienda.

Así, el art. 2 LAU especifica qué se considera un arrendamiento de vivienda. Considera como vivienda aquel inmueble que reúna dos elementos:

• Edificación habitable.
• Satisfacción de la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Artículo 2 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el BOE

1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

2. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

Artículo 2 LAU (Ley 29/1994). Arrendamiento de vivienda

Elementos del artículo 2 LAU: Edificación habitable y necesidad de vivienda permanente

A continuación analizamos los elementos invocados por el art. 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (L 29/1994). Ambos deben concurrir para que el inmueble se someta al régimen de esta norma.

Edificación habitable

Desde un punto de vista meramente descriptivo podemos definir una edificación habitable como toda aquella que tenga techo y paredes, que establezca una separación física del exterior, guardando la intimidad de lo que sucede dentro con respecto a él, y con los servicios necesarios de luz, agua y sanitarios suficientes para el desenvolvimiento de la vida privada.

Aproximándonos al concepto de edificación habitable podemos acudir a la normativa administrativa. Si bien es diferente de la óptica jurídico-civil nos ayuda a entender cuando la edificación es habitable.

Perspectiva administrativa

En este sentido la cuestión de la habitabilidad podemos referirla a aquellas edificaciones en las que:

• Un Ayuntamiento haya otorgado en su momento la correspondiente licencia de primera ocupación.
• Y la comunidad autónoma haya concedido la cédula de habitabilidad.

Sin embargo, no toda edificación que cumpla la norma administrativa se considerará habitable a efectos de esta Ley.

Perspectiva civil

El concepto civil a estos efectos puede ir más lejos y requiere ver cada caso en concreto atendiendo a los concretos elementos que permitan satisfacer las necesidades de habitación de la edificación. El TS en su Sentencia de la Sala 1ª de fecha 8 de octubre de 1966, que no por antigua deja de ser aplicable, señala que:

“[...] habitar es como morar o vivir, lo que no puede ocurrir cuando carezca de un mínimo de condiciones de defensa contra las inclemencias del tiempo y de protección corporal contra todo agente exterior en el desarrollo normal de las funciones y actividades humanas”.

Satisfacción de la necesidad permanente de vivienda del arrendatario

Aquí distinguimos dos cuestiones importantes:

• Necesidad permanente de vivienda. Es decir, dicho inmueble ha de constituir vivienda habitual. Otro uso puede hacer que no sea aplicable la norma, pudiendo encontrarnos con una simulación de arrendamiento de vivienda cuando realmente se usa para otros fines. Esto puede hacerse con intención de beneficiarse de la aplicación de una normativa muy protectora del inquilino a supuestos que no tienen cabida en la LAU.
• Esa necesidad ha de ser del arrendatario, no puede ser de un tercero. También se incluyen convivientes de la unidad familiar o arrendamiento compartido entre personas sin ningún vínculo político ni de consanguinidad.

Los elementos accesorios en el art. 2 LAU

El punto 2 del artículo 2 amplía el ámbito de aplicación de la LAU a los siguientes elementos:

• Mobiliario, entendiendo por tal el ajuar doméstico, muebles, 
• Trasteros.
• Plazas de garaje cuando es accesoria y unida al arrendamiento de la vivienda a la que va a servir.
• Cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios (por ejemplo los jardines de la vivienda).

Posición del art. 2 Ley de Arrendamientos Urbanos en la LAU

El artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos forma parte de su Primer Título, Ámbito de la Ley. Este título también comprende:

• Art. 1 LAU. Ámbito de aplicación.
• Art. 2 LAU. Arrendamiento de vivienda (aquí analizado).
• Art. 3 LAU. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
• Art. 4 LAU. Régimen aplicable.
• Art. 5 LAU. Arrendamientos excluidos.

Redacción original en nuestro recurso https://ley-de-arrendamientos-urbanos.com.es/