Artículo 22 Ley de Arrendamientos Urbanos. Obras de mejora
Artículo 22 Ley de Arrendamientos Urbanos. Obras de mejora
El artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula los efectos de las obras de mejora sobre el alquiler. En concreto, indica la obligación del arrendatario de soportar tales obras, si bien tiene derecho a:
- Obtener un preaviso.
- Desistir del contrato de alquiler.
- Obtener una reducción proporcional de la renta y una indemnización.
Artículo 22 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el BOE
1. El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.
2. El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.
3. El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.
Artículo 22 LAU (Ley 29/1994). Obras de mejora.
Las obras de mejora en el art. 22 LAU
Este artículo hay que ponerlo en relación con lo explicado en el artículo 19 LAU respecto a la facultad de elevar la renta por obras de mejora. En relación a las obras de mejora son varias las cuestiones que surgen:
- ¿Cuándo se pueden hacer?
- ¿Está el arrendatario obligado a soportarlas? Y, de ser así,
- ¿Hay que seguir pagando la renta?
Vayamos viendo estos puntos.
Cuándo se pueden hacer las obras de mejora
Las obras de mejora solo podrán realizarse cuando "razonablemente" no sean susceptibles de aplazamiento a la finalización del contrato. Este término es ambiguo y hace poner en relación muchos factores.
No parece razonable hacer obras de mejora durante el arrendamiento de forma que se perturbe el uso de la vivienda al arrendatario. De los pocos supuestos imaginables como obras que razonablemente no se pueden aplazar, serían aquellas necesarias para incrementar el valor de la vivienda, cerca de la extinción del arrendamiento, con la finalidad de su enajenación.
Recordemos en punto 4 del artículo 19 donde se regula que las obras se podrán realizar en cualquier momento de la vigencia del contrato previo acuerdo entre arrendador y arrendatario.
En consecuencia, de la lectura del artículo 19.4 con el 22.1 sacamos las siguientes conclusiones:
- Las obras de mejora se pueden realizar en cualquier momento del contrato si hay acuerdo de las partes.
- Si no hay acuerdo las obras tendrán que esperar a la terminación del contrato.
- Lo anterior permite como excepción que las obras no puedan razonablemente diferirse a la finalización del contrato.
Formalidades para llevar a efecto las obras
El arrendador ha de notificar la realización de las mismas de forma fehaciente y con tres meses de antelación, explicando su naturaleza y duración.
Si las obras impiden el uso de la vivienda, el arrendatario podrá, en el mes siguiente a la notificación, comunicar el desistimiento del contrato que tendrá efecto dos meses después. Las obras no se podrán iniciar hasta que el inquilino abandone el inmueble.
Efectos de las obras sobre la obligación de pago de la renta
Hay varios escenarios:
- Si las obras afectan a toda la vivienda, haciéndola inhabitable, no habrá obligación de pagar la renta. Es decir, quedará en suspenso el contrato.
- Si solo afectan a una parte de la vivienda, la renta experimentará una reducción proporcional.
En cualquiera de los dos casos, el art. 22 LAU otorga al arrendatario derecho a ser indemnizado en los gastos que las obras le supongan.
Posición del artículo 22 en la Ley de Arrendamientos Urbanos
El artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se encuentra en el Capítulo IV del Título II LAU, encargado de regular los derechos y obligaciones de las partes. Junto a este artículo podemos encontrar:
- Art. 21 LAU. Conservación de la vivienda.
- Art. 22 LAU. Obras de mejora.
- Art. 23 LAU. Obras del arrendatario.
- Art. 24 LAU. Arrendatarios con discapacidad.
- Art. 25 LAU. Derecho de adquisición preferente.