Artículo 24 Ley de Arrendamientos Urbanos. Arrendatarios con discapacidad

El artículo 24 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) supone una excepción a la posibilidad de realizar obras o mejoras en la vivienda. Como vimos en el artículo 23, la realización de obras en la vivienda arrendada siempre requiere del consentimiento del propietario.

Sin embargo, la Ley de Arrendamientos Urbanos nos permite realizar obras o actuaciones cuando supongan una mejora en la accesibilidad. Para ello requiere que el arrendatario o su cónyuge o análogo o familiares:

• Tengan más de 70 años o alguna discapacidad reconocida.
• Notifiquen previamente la realización de las actuaciones.
• Y reviertan la vivienda a su estado original al terminar el contrato, siempre que así lo exija el propietario.

Artículo 24 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el BOE

1. El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en el interior de la vivienda aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años, tanto del propio arrendatario como de su cónyuge, de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, o de sus familiares que con alguno de ellos convivan de forma permanente, siempre que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad.

2. El arrendatario estará obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige el arrendador.

Artículo 24 LAU (Ley 29/1994). Arrendatarios con discapacidad.

Las obras y actuaciones de adaptación en el art. 24 LAU

Este artículo es una proyección de la voluntad y concienciación social de ayuda a las personas con movilidad reducida o necesidades particulares. Su objetivo es promover la eliminación de barreras arquitectónicas que les impidan, dificulten u obstaculicen la circulación, el acceso a instalaciones, edificios o supongan trabas a su propia movilidad dentro de una vivienda.

Derecho del arrendatario a realizar obras de adaptación

El legislador ha recogido el guante de la necesidad de reformas y legislación sobre esta materia tras escuchar a la sociedad, y encontramos que la Ley de arrendamientos Urbanos ni es ni puede ser ajena a ello. Fruto de esta corriente, la Ley 4/2013, de 4 junio en su artículo 1.16 modifica el artículo 24 de la LAU dándole la redacción actual transcrita más arriba.

Esta norma impone al arrendador la obligación de soportar las obras de reforma dentro de una vivienda arrendada, previa notificación del arrendatario, cuando estas tengan por objeto adaptar la misma a las necesidades de movilidad de un arrendatario con discapacidad o con movilidad reducida con por razón de su edad superior a 70 años. Esto se extiende al cónyuge o pareja, y familiares convivientes con el arrendatario (solo familiares).

La adaptación de viviendas arrendadas

Resulta evidente que cuando una persona que tiene sus capacidades motrices atenuadas y busca una vivienda en régimen de arrendamiento, procurará que la misma esté debidamente adaptada a su situación o que la misma no tenga una configuración que le impida o dificulte moverse por ella con cierta facilidad. Pero puede ocurrir que en el transcurso de un arrendamiento, el arrendatario que en inicio carecía de discapacidad motora de cualquier tipo, sobrevenga en incapaz para moverse autónomamente o bien que presente dificultades al andar por los motivos médicos que correspondan. Si se da este hecho tendrá derecho a realizar las obras de reforma para adaptar el inmueble a su concreta situación.

La pregunta que debemos hacernos es, ¿Cómo objetiva la Ley estas circunstancias?

Circunstancias que permiten adaptar la vivienda

• La Ley apunta a la discapacidad como circunstancia determinante para poder realizar dichas obras. Esta discapacidad la podemos acreditar con la certificación de los servicios sociales de la comunidad autónoma correspondiente que acredite el grado de discapacidad que padece el arrendatario. Quedarnos aquí podría ser insuficiente, ya que no todas las discapacidades son físicas y dentro de las físicas, no todas afectan a la movilidad. Entendemos que si el arrendador lo precisare podría exigir que se presenten informes médicos que relacionen la discapacidad con efecto depresor en el aparato locomotor del arrendatario.
• Por otra parte la edad superior a 70 años, edad a partir de la cual puede presumirse que nuestra agilidad puede verse reducida. En este punto se puede predicar lo mismo que en el punto anterior respecto que no todas las personas con edades superiores a 70 años presentan dificultades para andar y subir escalones.

Ciertamente, la Ley en uno y otro caso no exige expresamente que haya una causa médica o informe que acredite la reducción de la movilidad del individuo. Pero no es menos cierto que no parece que vaya a haber picaresca por parte del arrendatario en este aspecto, ya que si bien el arrendador está obligado a soportar dichas obras de adaptación, no tiene obligación de pagarlas.

El coste de las mismas será en todo caso de cuenta y cargo del arrendatario y además puede ser compelido por el arrendador para que al término del contrato de arrendamiento se reponga la situación del inmueble al momento anterior a las obras. Esto quiere decir que aquel arrendatario que comunique a la realización de las obras será porque realmente necesita adaptar la vivienda.

Limitaciones a las obras

Si entramos a valorar las obras que se pueden realizar, estarán sujetas a las siguientes limitaciones:

• No puedan afectar o dañar la seguridad e integridad del edificio y siempre que no afecten a elementos comunes. 
• Las obras han de ceñirse únicamente a la adaptación necesaria para facilitar la movilidad del inquilino.

Posición del artículo 24 en la Ley de Arrendamientos Urbanos

El artículo 24 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se encuentra en el Capítulo IV del Título II, encargado de regular los derechos y obligaciones de las partes. Junto a este artículo podemos encontrar:

• Art. 21 LAU. Conservación de la vivienda.
• Art. 22 LAU. Obras de mejora.
• Art. 23 LAU. Obras del arrendatario.
• Art. 24 LAU. Arrendatarios con discapacidad.
• Art. 25 LAU. Derecho de adquisición preferente.