Artículo 25 Ley de Arrendamientos Urbanos. Derecho de Adquisición Preferente
Artículo 25 Ley de Arrendamientos Urbanos. Derecho de Adquisición Preferente
El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula el derecho de adquisición preferente que ostenta el inquilino de una finca urbana en el caso de que su propietario decida venderla. Se trata de un derecho de garantía, que favorece a quien, de hecho, ha sido el poseedor del inmueble durante los últimos tiempos.
Artículo 25 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el BOE
1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.
2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.
3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.
6. Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.
7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. En tales casos, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, resultando de aplicación lo dispuesto en los apartados anteriores a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos.
Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.
8. No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.
En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.
Artículo 25 LAU (Ley 29/1994). Derecho de adquisición preferente.
El derecho de adquisición preferente en el art. 25 LAU
Sentada la posibilidad que existe de que la propiedad transmita la vivienda arrendada (Véase artículo 14), el 25 de la LAU fija un doble derecho a favor del arrendatario: El tanteo y el retracto como derechos del arrendatario a subrogarse en la posición de comprador en una venta del inmueble arrendado, en las mismas condiciones ofrecidas al comprador inicial.
La diferencia fundamental entre uno y otro es el momento en que se ejercen. Mientras que el tanteo se ejerce antes de la transmisión, el de retracto tiene un carácter posterior. Es común a ambos la finalidad que es el derecho de adquisición preferente de la vivienda que se habita en alquiler.
Tanteo
El arrendatario podrá ejercer su derecho de tanteo en el plazo de 30 días desde que la propiedad le comunique la decisión de vender, el precio y condiciones de la venta. La compraventa se deberá materializar en el plazo de 180 días o el derecho caducará.
Retracto
Es la misma manifestación del derecho de adquisición preferente, pero que entra en juego en el momento en que se formaliza la compraventa del inmueble arrendado. La Ley habilita para que el arrendatario pueda ejercer la adquisición preferente con posterioridad a la transmisión. La caducidad del derecho se producirá transcurridos 30 días desde que el nuevo adquirente comunique al inquilino ser el nuevo propietario.
En ambos casos la Ley supedita la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura pública de compraventa a que se acredite el cumplimiento de las notificaciones prevenidas para cada caso, según las formalidades que marca la Ley. De lo contrario, la transmisión no se inscribirá en el Registro.
¿El derecho de adquisición preferente está por encima de todo?
La respuesta a esta pregunta es negativa. Hay dos supuestos de retractos preferentes al del art. 25 LAU:
- El reconocido al codueño de la finca.
- El convencional inscrito en el Registro de la Propiedad.
¿En qué casos no procede la adquisición preferente?
- No procede cuando se produzca la venta conjunta de varios inmuebles en el mismo edificio del mismo propietario, o distintos propietarios si se venden todas las viviendas del edificio a un mismo comprador.
- Si la venta se produce con elementos accesorios de la vivienda, el arrendatario tendrá que ejercer su derecho de adquisición preferente sobre la totalidad. No puede ejercerlo parcialmente solo sobre la vivienda.
Como cuestión práctica hay que significar que el derecho de adquisición preferente es renunciable por parte del arrendatario. De hecho es habitual que se recoja la renuncia expresa en los contratos de arrendamiento. La existencia de ese derecho puede suponer un obstáculo para la venta libre en el mercado inmobiliario.
Posición del artículo 25 en la Ley de Arrendamientos Urbanos
El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se encuentra en el Capítulo IV del Título II, encargado de regular los derechos y obligaciones de las partes. Junto a este artículo podemos encontrar:
- Art. 21 LAU. Conservación de la vivienda.
- Art. 22 LAU. Obras de mejora.
- Art. 23 LAU. Obras del arrendatario.
- Art. 24 LAU. Arrendatarios con discapacidad.
- Art. 25 LAU. Derecho de adquisición preferente.