Artículo 30 Ley de Arrendamientos Urbanos. Conservación, mejora y obras del arrendatario

El artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) extiende a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda lo ya establecido en los artículos 21, 22, 23 y 26 de la Ley.

Artículo 30 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el BOE

Lo dispuesto en los artículos 21, 22, 23 y 26 de esta ley será también aplicable a los arrendamientos que regula el presente Título. También lo será lo dispuesto en el artículo 19 desde el comienzo del arrendamiento

Artículo 30 LAU (Ley 29/1994). Conservación, mejora y obras del arrendatario.

La conservación, mejora y obras en el art. 30 LAU

El legislador ha querido extender el régimen previsto en los artículos 19, 21, 22, 23 y 26 referentes a arrendamiento de vivienda, para los casos de arrendamiento de uso distinto. Resumimos la regulación indicada:

Elevación de la renta por mejoras

Art. 19 LAU. Facultad de elevar la renta por obras de mejora en el inmueble arrendado. Cuando se trata de arrendamientos de uso distinto a vivienda, la facultad de elevar la renta por mejoras es ejercitable desde el inicio del contrato de arrendamiento y no a partir de 5 o 7 años como sucede si el arrendamiento es de vivienda.

Deber de conservación del inmueble

Art. 21 LAU. Es indiferente que el inmueble sea vivienda o se destine a otro uso para que el arrendador cumpla su deber de conservación. Evidentemente, si el  inmueble es para uso distinto, por ejemplo, un local comercial, las obligaciones de conservación deben adaptarse al tipo de uso.

Obras de mejora improrrogables

Art. 22 LAU. Igualmente el arrendatario de uso distinto a vivienda viene obligado a soportar obras de mejora que no puedan diferirse al término del arrendamiento. Bien es cierto, que normalmente se suele pactar en los contratos de arrendamiento, que las obras de adaptación del inmueble y mejora para el uso pactado serán de cuenta del arrendatario. No es nada habitual que el arrendador desee realizar obras de mejora durante la vigencia del contrato lo que supone perturbar el uso del inmueble y conllevar el desistimiento por parte del arrendatario, con el consiguiente lucro cesante.

Obras de mejora del arrendatario

Art. 23 LAU. Las obras que pueda realizar el arrendatario solo serán las consentidas por el arrendador. En los casos de uso distinto a vivienda, como hemos indicado, se suele recoger autorización en el propio contrato para realizar obras de adaptación. Además, también es un pacto habitual que durante el período que duren las obras no habrá obligación de pago de la renta.

Obras de conservación que inhabiliten el inmueble

Art. 26 LAU. En el caso de obras de conservación (no de mejora) que impidan el uso del inmueble arrendado para la finalidad prevista en el contrato, se fija la doble facultad del arrendatario, bien de suspender el contrato o bien de desistir del mismo sin indemnización alguna.

Recuérdese que la regulación sobre arrendamiento de uso distinto,  en general (salvo lo dispuesto en los títulos I y IV de la Ley) es de aplicación supletoria a la voluntad de las partes tal como se prevé en el artículo 4.3 de la LAU.

Posición del artículo 30 en la Ley de Arrendamientos Urbanos

El art. 30 LAU se encuentra en el Título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos, encargado de regular los arrendamientos para uso distinto del de vivienda. Junto a este artículo podemos encontrar:

• Art. 29 LAU. Enajenación de la finca arrendada.
• Art. 30 LAU. Conservación, mejora y obras del arrendatario.
• Art. 31 LAU. Derecho de adquisición preferente.
• Art. 32 LAU. Cesión del contrato y subarriendo.
• Art. 33 LAU. Muerte del arrendatario.
• Art. 34 LAU. Indemnización al arrendatario.