Artículo 32 Ley de Arrendamientos Urbanos. Cesión del contrato y subarriendo

El Artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula la cesión del contrato y el subarriendo en los casos de alquileres con finalidad distinta a la de vivienda habitual. Recordemos que en estos casos es de vital importancia respetar el contenido del contrato, por lo que resulta recomendable invertir en su redacción e interpretación.

Artículo 32 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el BOE

1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.

2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.

3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.

4. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.

Artículo 32 LAU (Ley 29/1994). Cesión del contrato y subarriendo.

La cesión del contrato y subarriendo en el art. 32 LAU

El artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos fija la regulación de este aspecto y contrasta con la regulación contenida en el artículo 8 dentro de las previsiones legales sobre arrendamiento de vivienda, que establece la total prohibición de cesión y subarriendo de la vivienda arrendada sin consentimiento del arrendador. Pero en el caso de alquileres para usos distintos que los residenciales no funcionan de este modo.

El arrendatario puede ceder o subarrendar la finca objeto del contrato aun sin consentimiento del arrendador. Pero ello origina el derecho del arrendador a elevar la renta:

• Un 10 % si es un subarriendo parcial.
• Un 20 % si es un subarriendo o cesión total.

Que no sea necesario consentimiento del acreedor no significa que se le prive del derecho a conocer la existencia de ese subarriendo o cesión. Por ello, la Ley prescribe la obligación de notificar dicha cesión y subarriendo en el plazo de un mes desde la formalización de uno u otro.

Ejemplos de aplicación del artículo 32 LAU

Es algo frecuente que algunas compañías arrendatarias de locales comerciales, naves y/o edificios de oficinas hagan operaciones corporativas de fusión, transformación y escisión, de tal manera que en el resultado final de las mismas, la persona a la que se arrendó el inmueble es diferente.

La Ley entiende que estos casos no se consideran cesión o subarriendo, pero que a pesar de ello el arrendador mantiene la facultad de elevar la renta tal como hemos visto previamente.

Adicionalmente, poniendo en relación este caso con la Ley 3/2009, de 3 de abril, de Modificaciones Estructurales de Sociedades Mercantiles, su artículo 44 establece un derecho de oposición de los acreedores de las sociedades objeto de estas operaciones, con lo que el arrendador podría mostrar su oposición cumplimento los requisitos legales, si considera que la modificación estructural se hace en fraude de su derecho como acreedor. No es nada frecuente que esto se produzca, pero la facultad está ahí.

No debemos olvidar que la regulación contenida en este precepto, al igual que la referente a la del Título III de la LAU, es de carácter supletorio a la voluntad de las partes por lo que si el arrendador desea vedar la posibilidad de subarriendo puede establecerlo en el contrato de arrendamiento, o bien exigir que el subarriendo o cesión se haga con su consentimiento expreso.

Posición del artículo 32 en la Ley de Arrendamientos Urbanos

El art. 32 LAU se encuentra en el Título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos, encargado de regular los arrendamientos para uso distinto del de vivienda. Junto a este artículo podemos encontrar:

• Art. 29 LAU. Enajenación de la finca arrendada.
• Art. 30 LAU. Conservación, mejora y obras del arrendatario.
• Art. 31 LAU. Derecho de adquisición preferente.
• Art. 32 LAU. Cesión del contrato y subarriendo.
• Art. 33 LAU. Muerte del arrendatario.
• Art. 34 LAU. Indemnización al arrendatario.