Artículo 34 LAU
Artículo 34 LAU
El artículo 34 LAU regula la indemnización a la que tiene derecho el arrendatario de un local comercial al finalizar su contrato. Para ello deben concurrir ciertas circunstancias, relacionadas con el aprovechamiento de su clientela o la indemnización de su desplazamiento.
Redacción del artículo 34 LAU
Artículo 34. Indemnización al arrendatario.
La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.
La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:
1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
2. Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.
Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en parte de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.
En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas.
Artículo 34 LAU
Explicación del artículo 34 LAU
El artículo 34 LAU regula un supuesto muy específico y frecuente. Se trata del caso en que un arrendatario de local comercial quiere renovar su contrato y el propietario le deniega tal renovación.
La Ley de Arrendamientos Urbanos exige que el arrendatario solicite con una antelación de 4 meses a la expiración del contrato su voluntad de renovarlo por:
- Un mínimo de 5 años más.
- Una renta de mercado.
Podemos entender, por tanto, que el arrendatario desea proseguir su actividad comercial. Evidentemente, en el desarrollo de la misma habrá ido generando una marca y una clientela.
Sus clientes sabrán donde encontrarlo. Por eso, si el arrendador le obliga a abandonar su local, deberá indemnizarle.
La cuantía de esta indemnización depende de las circunstancias que concurran en cada caso.
La cuantía de la indemnización por fin de alquiler del local comercial
El artículo 34 LAU establece dos escenarios diferentes para determinar la cuantía de esta indemnización:
- Puede ocurrir que el arrendatario inicie dentro de los 6 meses siguientes y el mismo municipio, la misma actividad a la que se hubiera dedicado. En este caso, el arrendador deberá indemnizarle por los gastos de traslado y la pérdida de clientela.
Para calcular los perjuicios por pérdida de clientela habrá que comparar los ingresos anteriores con los de los 6 primeros meses de la nueva actividad. - También puede ocurrir que el propio arrendador o un tercero inicie, dentro de los 6 meses siguientes a la extinción del contrato, la misma actividad o una afín. En este caso se aprovecharán de la clientela generada por el arrendatario original.
En consecuencia, la LAU determina que se deberá indemnizar a este por cuantía equivalente a una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de 18 mensualidades.
La Ley de Arrendamientos Urbanos también define lo que se consideran actividades afines. Se trata de aquellas aptas para beneficiarse, aunque sea parcialmente, de la clientela captada por el arrendatario original.
En cualquier caso, recordamos que debe darse el preaviso estipulado, y que el contrato de arrendamiento podría alterar este derecho. Por ejemplo, podría incrementar o reducir la indemnización (e incluso excluirla), así como el plazo de preaviso.
Por último, cuando las partes no se pongan de acuerdo sobre la cuantía de esta indemnización deberían designar a un árbitro para que la determine.
Requisitos de la indemnización del art. 34 LAU
En definitiva, solo procederá la indemnización del art. 34 LAU cuando:
- El contrato finalice por transcurso de su término. No valdría la extinción por las causas consignadas en el art. 35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos u otras estipuladas en el contrato.
- El arrendatario viniera ejerciendo actividad comercial de venta al público durante los últimos 5 años.
- Además, manifestara al arrendador que desea renovar el contrato por, al menos, otros 5 años. Téngase en cuenta que esto no impide la actualización de la renta. De hecho, para poder solicitar la indemnización el arrendatario deberá haber estado dispuesto a aceptar una renta de mercado.
En caso de controversia, debe ser un árbitro designado por las partes quien determine qué se considera "renta de mercado". - Que esta manifestación se hiciera al menos 4 meses antes del transcurso del término del contrato.
- Y que, cumplidos los anteriores requisitos, el arrendador denegara la renovación del contrato.
La exclusión o transmisión del derecho a indemnización
Como ya hemos señalado, el derecho a indemnización del artículo 34 LAU puede ser excluido por vía contractual (SAP Tenerife n.º 118/2014).
Pero también puede ser transmitida en el caso de que el arrendatario se subrogue en otra persona (por ejemplo, un heredero en caso de muerte). En principio, dado que la indemnización responde a la pérdida o aprovechamiento de clientela, quien se subrogue deberá continuar la actividad comercial (STS n.º 866/2009).
Jurisprudencia destacada relacionada con el art. 34 LAU
Recursos relacionados con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
- Artículo 35 LAU.
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