Artículo 396 Código Civil

El artículo 396 del Código Civil regula la posibilidad de aprovechar independientemente cada uno de los pisos, locales o espacios de un edificio. Se trata de una de las bases de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), ya que establece un régimen dual de propiedad:

  • Por un lado, existe la propiedad privativa respecto del piso o local. Es decir, pertenece en exclusiva a su dueño o titular.
  • Por otro lado, existe una copropiedad sobre los elementos comunes.

Articular este régimen dual de propiedad requiere el establecimiento de ciertas normas, que son el contenido principal de la LPH y se basan sobre una clasificación de los bienes privativos y los comunes. Precisamente, la mayor relevancia del artículo 396 del Código Civil radica en que enumera los elementos comunes.

Redacción del artículo 396 Código Civil

Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.

Artículo 396 Código Civil

Explicación del artículo 396 Código Civil

Como decimos, la propiedad horizontal se caracteriza por combinar dos tipos de propiedades diferentes:

  • La privativa. Es la que corresponde al titular de cada piso o local aprovechado independientemente.
  • La común. Es la que corresponde en copropiedad a todos los titulares de la finca.

El artículo 396 del Código Civil enumera los bienes que se consideran comunes, que son aquellos afectos al uso de la totalidad de propietarios de la finca.

Esta copropiedad es una especie de derecho accesorio al de la propiedad del elemento individualizado. Por tanto, debe aprovechar a todos los vecinos, pero también ser mantenida en común.

Qué son los elementos comunes en la propiedad horizontal

El artículo 396 del Código Civil ofrece una definición para los elementos comunes. Estos son “todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute” [del piso o local individualizado].

Posteriormente realiza una enumeración, que incluye:

  • Suelo.
  • Vuelo.
  • Cimentaciones.
  • Cubiertas.
  • Elementos estructurales. Entre ellos: pilares, vigas, forjados y muros de carga.
  • Fachadas. Incluyen revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, así como la imagen y configuración de estos, los elementos de cierre y sus revestimientos.
  • Portal.
  • Escaleras.
  • Porterías.
  • Corredores.
  • Pasos.
  • Muros.
  • Fosos.
  • Patios.
  • Pozos.
  • Recintos comunes, incluso los que resulten de uso privativo (como las terrazas interiores).
  • Ascensores.
  • Instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y suministro de agua, gas o electricidad. También las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación y evacuación de humos, detección y prevención de incendios, seguridad y portero electrónico, antenas colectivas y otras para telecomunicaciones.
  • Servidumbre.
  • Otros elementos material o jurídicamente indivisibles.

Régimen aplicable a los elementos comunes

El artículo 396 del código Civil determina que los elementos comunes son indivisibles. Por tanto, solo pueden ser enajenados, gravados o embargados con a parte privativa de la que son accesorios.

Régimen aplicable a las propiedades privativas

Por último, el artículo 396 del Código Civil señala que no existen derechos de tanteo y retracto a favor de los vecinos sobre las enajenaciones de otros pisos y locales.

El artículo 396 del Código Civil en la Ley de Propiedad Horizontal

Como puede comprobarse, el art. 396 CC ha sido incluido en el art. 1 de la Ley de Propiedad Horizontal como elemento definitorio de la misma. Esta norma puntualiza que también se consideran locales (a sus efectos) otras partes del edificio susceptibles de aprovechamiento independiente gracias a su salida a elementos comunes o la vía pública.

Un ejemplo actual podría comprobarse en las ciudades, donde las porterías suelen convertirse en elementos privativos para su enajenación como una vivienda individual.

La consecuencia de que se combinen ambos tipos de propiedades es la creación de una Comunidad de Propietarios, que es la entidad encargada de gestionar las partes en copropiedad.

Para realizar esta gestión, cada piso o local individualizado tiene una cuota de participación sobre los elementos comunes. Esta cuota es la que funciona como “módulo” para calcular las cargas y beneficios atribuidas a cada propietario.

La división de la copropiedad

Al analizar el artículo 400 del Código Civil dijimos que ningún cotitular puede ser obligado a mantenerse en la comunidad. Sin embargo, cuando hablamos de propiedad horizontal nos encontramos ante un supuesto diferente.

Los elementos comunes lo son ex lege. Es decir, no se trata de una copropiedad donde la voluntad de los copropietarios juegue un papel (más allá de la administración y gestión de sus elementos). Más bien se trata de una institución creada por la ley (en concreto, por el art. 396 CC).

En consecuencia, la copropiedad de la comunidad de vecinos no puede disolverse. Sí podría, sin embargo, incrementarse o reducirse.

Así, ya se ha puesto el ejemplo de la enajenación de la portería. Supongamos que una persona llega a la comunidad de propietarios y les propone hacerse cargo de la instalación de un ascensor a cambio de quedarse con la portería.

Mediante el procedimiento establecido en la LPH, la comunidad tendría que acordar que se hiciera privativo el local destinado a portería. Además, todos los propietarios tendrían que reducir su cuota de participación para dejar un margen al nuevo local privativo.

Jurisprudencia destacada relacionada con el artículo 396 CC

Algunas de las Sentencias destacadas en relación con este artículo (elementos comunes en la propiedad horizontal) son:

  • STS 644/2013, de 18 de octubre. El propietario adquiere lo recogido en su título de compra, y en ningún caso el subsuelo o el vuelo, que son elementos comunes ex art. 396 CC.
  • STS 625/2013, de 11 de octubre. El vecino con discapacidad también tiene derecho a utilizar los elementos comunes. La igualdad legitima que este exija la eliminación de barreras arquitectónicas.
  • STS 828/1999, de 8 de octubre. Nada impide desafectar elementos comunes no esenciales.

Recursos relacionados con el art. 396 CC

A continuación incluimos algunos recursos interesantes para quienes necesiten saber más sobre los elementos comunes regulados en el art. 396 CC.