Artículo 9 Ley de Arrendamientos Urbanos: plazo mínimo

El artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (29/1994) regula  el plazo mínimo de los contratos de alquiler. Recordemos que uno de los elementos esenciales del contrato de arrendamiento es el plazo de duración.

En la determinación de la duración interviene el juego de la autonomía de la voluntad de las partes. Pero también ciertas limitaciones orientadas a proteger al arrendador. Y tales limitaciones están reguladas en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Este precepto marca un plazo dos plazos mínimos:

• Si el arrendador es persona física será de 5 años.
• Por el contrario, si es persona jurídica, el plazo mínimo será de 7 años.

Se pueden pactar plazos inferiores, pero el contrato se prorrogará obligatoriamente hasta alcanzar los mínimos indicados anteriormente. La única excepción es que el arrendatario notifique con 30 días de antelación al vencimiento inicial o alguna de sus prórrogas obligatorias su voluntad de terminarlo 

Si las partes no determinan en el contrato un plazo de duración en el contrato, este se entiende formalizado por plazo de un año.

Artículo 9 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el BOE

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

3. Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

Artículo 9 LAU (Ley 29/1994). Plazo mínimo.

¿Cuándo comienzan a contarse los plazos del art. 9 LAU?

El comienzo del cómputo de los plazos señalados en el artículo 9 LAU se dará cuando ocurra el último de los siguientes eventos:

1. La firma del contrato.
2. O la entrega del inmueble.

En caso de conflicto de interpretación será el arrendatario quien deba acreditar la fecha de puesta a disposición. Por eso es recomendable documentar la entrega del inmueble, ya que servirá para garantizar el cumplimiento del plazo del alquiler.

¿Hay alguna excepción al cumplimiento del plazo mínimo por parte del arrendador?

La respuesta es afirmativa. El arrendador puede recuperar el inmueble siempre que lo necesite:

• Para sí mismo.
• O para sus familiares de primer grado de consanguinidad. Es decir, descendientes y ascendientes directos.
• O para su cónyuge en casos de separación o divorcio.

Sin embargo, el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos exige que para recuperar el inmueble se haya hecho constar esta facultad expresamente en el contrato. Así, si el contrato no reflejara esta potestad el arrendador deberá esperar a su vencimiento para recuperar la vivienda.

Si esto se produce, el arrendatario deberá dejar la vivienda en el plazo de dos meses desde que se notifiquen estas circunstancias por el arrendador.

¿Qué sucede si finalmente el arrendador no utiliza el inmueble para sí, su familia o su cónyuge separado?

El art. 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos obliga al arrendador a ocupar efectivamente el inmueble si ejercita su facultad de recuperación. Además, prevé expresamente las consecuencias de este incumplimiento, que otorgarán al inquilino alguno de los siguientes derechos, a su elección:

• Derecho a ser reubicado en la vivienda en las mismas condiciones. En este caso se volverá a iniciar el plazo mínimo de 5 años de duración.
• Derecho a ser resarcido en los gastos de desalojo. Este derecho es compatible con el anterior. Es decir, el arrendatario puede exigir que se le devuelva el inmueble y se le compensen los gastos de desalojo. Por ejemplo, honorarios de profesionales de mudanzas, altas en servicios en su nueva vivienda, indemnizaciones por abandonarla precipitadamente...
• O la opción a ser indemnizado a una cantidad equivalente a una mensualidad por cada que reste hasta cumplir el mínimo de 5 años. Esta opción es independiente de los anteriores. Es decir, si el inquilino reclama la indemnización no podrá volver a la vivienda, salvo que formalice un nuevo contrato de alquiler.

El arrendatario no tendrá derecho a estas opciones cuando se demuestre que la falta de cumplimiento de los supuestos previstos se produce por fuerza mayor o por circunstancias que hubieran podido preverse. De este modo, el art. 9 LAU flexibiliza el régimen de responsabilidad del propietario.

Posición del artículo 9 en la Ley de Arrendamientos Urbanos

El artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se encuentra en el Capítulo II del Título II, encargado de regular la duración del contrato. Junto a este artículo podemos encontrar:

• Art. 9 LAU. Plazo mínimo.
• Art. 10 LAU. Prórroga del contrato.
• Art. 11 LAU. Desistimiento del contrato.
• Art. 12 LAU. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario.
• Art. 13 LAU. Resolución del derecho del arrendador.
• Art. 14 LAU. Enajenación de la vivienda arrendada.
• Art. 15 LAU. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.
• Art. 16 LAU. Muerte del arrendatario.

Redacción original en nuestro recurso https://ley-de-arrendamientos-urbanos.com.es/